关于高铁的深度思考:千万别在老家投资买房!因为那儿通高铁!

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图片[1]-关于高铁的深度思考:千万别在老家投资买房!因为那儿通高铁! - 如意工业网(Rueee.com)-如意工业网(Rueee.com)
作者:宋富贵
来源:郑州楼市(ID:zzloushi)在高铁这块,郑州、乃至整个河南都处于全国各省市前列,本文以河南为例,阐述高铁对城市未来的影响。也许你的老家也在某个三四线小城,也许大部家乡人都在为小城通高铁欢呼雀跃,小城的置业顾问也在朋友圈鼓吹一波上涨,但是希望大家读过此文后多一点思考。

01
关注铁路的同时,还是绕不开那个话题,当郑州的米字型高铁通车后,对房价的影响会有多大。当天,有很多人在我微信中就问到:
我是平顶山郏县的,我们那里总算通高铁了,我们县里的房子会大涨价吗,现在本来就不低了。

“宋老师,我是周口沈丘的,现在我们那到郑州就一个多小时了,到合肥也不过1个小时,我现在在外边打工,未来可能回去,是不是现在就需要在沈丘买套房子。对于这个问题,实际上有条留言说得好:

对于,这条留言,我想当众回复一句:深以为然。

02

2011年6月30日下午3时,随着铁道部部长盛光祖一声令下,北京南到上海虹桥的G1次新一代高速动车组列车,驶离北京南站,向着上海疾驶而去。

图片[2]-关于高铁的深度思考:千万别在老家投资买房!因为那儿通高铁! - 如意工业网(Rueee.com)-如意工业网(Rueee.com)

这标志着京沪高铁正式开通运营,同时这也是我国第一条长距离高铁线路开始运营。2014年7月1日沪汉蓉快速客运通道全线开通动车组,起于上海虹桥站,途经南京、合肥、武汉、重庆等城市,终点成都东站,全长1985公里,设计速度160~350公里/小时,并不是严格意义上的高铁,但它是中国规划的“四纵四横”铁路骨干网中四条横向高速铁路之一。五年过去了,一纵一横两条高铁沿途城市的情况发生了哪些变化呢?下面这张图是京沪和沪汉蓉高铁沿线部分三四线城市,在高铁通车之后的人口变化图——
图片[3]-关于高铁的深度思考:千万别在老家投资买房!因为那儿通高铁! - 如意工业网(Rueee.com)-如意工业网(Rueee.com)
数据已经清清楚楚的表明,两条高铁通车后,36个高铁节点三线城市26个出现人口流失,最多的湖北荆州市人口下降24万,占总人口约4%。
人口流失城市绝大部分是那种经济落后,人口众多的农业县、农业市。
只有两种城市避免了这种尴尬的出现,要么自己有自己的独立产业体系,可以吸纳就业,比如徐州。要么处于超大城市周边,充当睡城,比如廊坊。
也就是说,在高铁通车后,我们所期待的高铁聚集效应并没有出现。反而,因为高铁的出现,沿线的三四线低能级城市人口加速外流。曾经滞留和阻隔他们的是空间,但有了高铁之后,他们加速的流向了经济更强、基础更好的城市中。

03人口流失,同时伴随着财富的流失。
所有通高铁的三四线城市政府都希望,高铁的开通能够让高能级城市的投资流向自己,以拉动自己的经济。
然而,真实的结果是——在高铁通车后,几乎所有的三四线样本城市GDP增速都明显放缓。
湖北潜江、山东枣庄、重庆涪陵,在高铁通车之前,增速都能跑赢全省大盘。但是通车之后,反而低于平均数,跑输了全省大盘。
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我们的预期是,高铁修通后,沿线的人口、经济、财政和收入会被高铁拉得更加均衡。
然而,5年的事实证明了——两条高铁通车后,核心城市的聚集效应愈发加强,三四线城市的人口、经济、财政和收入反而被加速掏空。
如果你很强,高铁会让你变得更强。
如果你很弱,高铁会让你变得更弱。
这就是,中国高铁时代的马太效应。
房子呢,房价呢?
试问全国哪个人口、财富流失城市,房价能稳定地增长?

04

米字型高铁开通对于河南18地市,甚至每一个县都是一道考题。

对于郑州来说,无疑是一件好事。现在的全省一家独大的郑州,现在有了更多的底气来吸引外来人口,因为只有在郑州,才能满足一亿人收入和追求的共同需求。

所以,对于郑州房产,这是一个大利好,而且是一个持续利好。源源不断地外来人口就是源源不断的客源,源源不断的财源。

这一点毋庸置疑。

对于其他城市呢?

以半小时经济圈计算,郑州市周边几个主要城市和数个县城将拥有一定的睡城价值。比如开封、许昌、焦作、新乡以及下属长葛、原阳几个县。

每天工作在郑州,下班坐高铁回家。

或工作日在郑州,周末去下面休息。

这种情况在郑州很少见,但是在南方,特别是长三角、珠三角现在已经慢慢形成趋势。尤其是在八纵八横线路上县级城市(因为班次多),2019年房价涨的都挺快。

另外,国家也慢慢研发高铁人脸识别技术和高铁月票制度,明显要推动这种趋势。

为什么要限定在半个小时内?

因为一个人对于通勤时间忍受力是有一定的限度的,对于郑州来说单程一个小时是极限。高铁上半个小时,进站出站,公交换乘,怎么弄也得半个小时多了,所以对于每天通勤价值的城市,高铁时间应该限定在半个小时之内。

所以,对于半小时高铁圈的城市县城,高铁的开通对于他们来说是一件好事,只不过可能兑现的时间会长一些。

具有睡城价值需要满足两个条件。
1、中心城市产业收入足够的高,能够吸引大量外来人口工作。

2、中心城市的房价足够得高,让外来人无法在主城安家。
很显然,对于这两个条件,郑州的发展只是“在路上”。

05那么,对于其它通高铁的城市,尤其是人口输出大省,如南阳、周口等。
坦率的说,我很悲观。
本来已经人口流失严重的地区,对于这些产业水平差,收入不高的城市来说,高铁不仅不会为他们输血,反而变成了抽血的水泵。
对于河南来说,最重要已经不是抽血不抽血的问题,而是抽出的血应该是流向省会,还是流向重庆、成都或者是南京、苏州的问题。为什么把郑州设为中心城市?因为中央和省里都明白,郑州再不牛逼,高铁一旦通车,河南的“血”就被吸到省外了。
这些中小城市高铁开通的两年,房价会涨一点,尤其是高铁站周边,因为对于这些城市是一个“新东西”。
当一切归于常态,五年左右,人们才会发现“高铁的可怕”。
原来,出去打工的只是20-30岁的年轻人,现在只要不到60岁,大家都出去打工。
人都是跟着产业走的,因为有产业才会有好的收入。
人口都顺着高铁出去了,只有过年的时候才回家看看。
过了几年,站住脚跟,甚至直接在省城买了房,把父母都接到省城去住,连过年看看的欲望就没有了。
这或许就是那些高铁沿线三四线的宿命——高铁通了,老家死了。

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